房产分割

鉴于在离婚纠纷案件中,房产分割的普遍性,本律师单独对之进行分析。
1、房屋登记在夫妻一方名下或第三人名下的产权认定
我国婚姻法既承认婚后所得共同制,同时又认可夫妻一方婚后可拥有个人财产。房屋属于不动产,根据我国物权法相关规定,房屋权利的取得以登记为准。产权登记具有公示、公信的效力。因此,我们提倡所有的夫妻共有房屋宜登记在夫妻共同名下,以避免纠纷。但实际生活中,代表登记的现象一定程度上存在,因此,当夫妻离婚时,房屋问题是争议的焦点,一方主张婚后所购为共同财产,而另一方则强调登记在自己名下为自己单方所有。对这两种不同情况,我们认为:
(1)对登记在一方名下的房屋性质认定:由于我国法定夫妻财产制是婚后所得共同制,因此婚姻关系存续期间购买的房屋,原则上首先应认定为夫妻共有。但如登记方主张房屋归其所有,必须承担举证责任,证明该房屋系其个人出资所购,或符合《婚姻法解释三》第七条规定的其父母出资为其购买等情况。
(2)对登记在子女名下、父母名下或其他第三人名下的房屋性质认定:对登记在第三人名下的房产,夫妻如主张房屋为共有或一方所有,属于产权争议,主张方自应承担举证责任。对登记在未成年子女名下房屋的权属认定,情形比较复杂。现实生活中,夫妻双方共同出资购买房屋后,可能基于各种因素的考虑将房屋产权登记在未成年子女的名下,但这并不意味着该房屋的真正权利人即为未成年子女,人民法院应审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女,离婚时应将房屋认定为未成年子女的财产,由直接抚养未成年子女的一方暂时管理;如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女,离婚时应将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。
2、离婚案件中按揭房屋的认定和处理
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付了首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时对该不动产性质如何认定及分割?司法实践中一直存在争议,既有认定为登记方所有的,也有认定为夫妻共同所有的。随着《婚姻法解释三》的出台,该争议尘埃落定。《婚姻法解释三》第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。协议不成的,人民法院判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九第一款规定的原则,由产权登记一方对一方进行补偿。”
3、父母赠与房屋的归属
《婚姻法解释二》第二十二条规定:“当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”由于传统习惯的缘故,父母在出资时往往并不会明确出资给哪一方,因此,很多情况下由于无证据证明是对自己子女的出资,故只能认定为夫妻共同所有,但这又明显有违赠与方父母的本意。由于现实的原因,目前房价畸高,为子女能有好的住处,父母往往倾其所有为子女买房,但一旦小两口离婚,出资父母方不仅在感情上受到伤害,在经济上也有损失,此类问题常常使双方矛盾激化,为到底赠与哪一方争执不休。为此,《婚姻法解释三》第七条进一步规定:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。”该规定不仅易于操作,同时也更理性,使婚姻回归本质,也更符合出资方的本意。尽管该规定在现实社会中引发很大争议,被认为对女方不利,但这只是司法解释对房产的处理所作的规定,保护妇女的利益是婚姻法的基本原则之一,因此,人民法院应根据案件具体情况,结合《婚姻法》保护妇女利益的相关规定来妥善处理离婚诉讼中的财产问题。
4、离婚案件中公房的使用、承租问题
现今商品房市场比较繁荣,离婚诉讼中经常涉及的是所购商品房的性质认定和分割问题,关于公房的使用和承租已经随着历史的发展较为少见,但并不代表没有。因此,如果涉及这一问题,人民法院仍可根据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》有关规定进行处理。
5、离婚案件中房改房的分割
房改房是指城镇居民自行出资购买的根据国家房屋改革政策出售的房屋。实际生活中,城镇居民购买的房改房主要有两种情况:一是按房改政策购买并已经取得所有权的房屋;二是按房改政策购买尚未取得所有权或者只享有部分所有权的房屋。
(1)按房改政策购买并已经取得所有权的房屋的处理
根据房改政策,职工购买公有房屋实行市场价、成本价或者标准价。职工以市场价购买的住房,产权归个人所有,可以依法进入市场,按规定交纳税费后,收入归个人所有。职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用五年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。按房改政策购买并已经取得所有权的房屋就是指以市场价和成本价购买的房改房。其中区分个人婚前购买的房改房和婚姻关系存续期间购买的房改房。
①对于个人婚前购买的房改房,根据《婚姻法》第十八条的规定,除当事人另有约定外,属于一方婚前财产,离婚时不得作为夫妻共同财产分割。
②对于婚姻关系存续期间购买的房改房,情况则比较复杂。
《婚姻法解释二》第十九条规定:“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。”
如果登记方主张该房改房系其个人出资,应为其个人财产,是否应予支持?我们倾向认为,按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,职工按成本价购买公有住房,每个家庭只能享受一次,职工购买现已使用的公有房屋的,售房单位应根据购房职工建立起住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣,此外还要综合考虑职工的职务等因素。可见,按房改政策出售的房屋价格不是单纯的房屋市场价格,该出售价格中包含了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇,如果该房屋由夫妻一方按当时购买价以个人财产购买并作为个人财产处理对另一方显属不公。因此,考虑我国实行婚后所得共同制,类似房屋首先应认定为夫妻共有。如果登记方主张其个人所有,必须举证证明该房改房的取得与对方并无任何关系,对方也未因此利益受损,否则认定为共有较为合适。当然,在认定共有的前提下,人民法院可根据实际情况对出资方适当多分。
(2)尚未取得所有权或者只享有部分所有权的房屋的处理
这主要是指夫妻双方根据福利政策以标准价购买的公有房屋。对于尚未取得所有权或者只享有部分所有权的房屋,人民法院在审理离婚诉讼时,不能对房屋所有权的归属和分割作出判决,只有在夫妻双方取得该房屋的完全所有权后,才可向人民法院就房屋所有权的归属和分割提起诉讼。当然,双方当事人可以就房屋的居住、使用以及以后房屋所有权的取得、归属协商解决,如果就上述问题无法达成一致,人民法院只能就房屋的居住、使用作出判决。《婚姻法解释二》第二十一条规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。”
司法实践中,婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割,对于这个问题,《婚姻法解释三》第十二条规定:“婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。”
6、关于享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产
对此,最高人民法院[2000]法民字第4号针对司法部律师公证工作指导司的复函有明确规定,即夫妻一方死亡后,如果遗产已经继承完毕,健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产,购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后,如果遗产没有分割的,应予查明购房款是夫妻双方的共同储蓄,还是配偶一方的个人所得,以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产,如果购房款是夫妻双方的共同储蓄,所购房屋应视为夫妻共同财产。
7、离婚案件中对违法建筑的处理
离婚案件中,属于夫妻共同财产的违法建筑是否应当处理以及如何处理的问题,一直是司法实践中的难点。我们认为,违法建筑之所以违法,是因为建设者未取得建设工程规划许可证和其他批准文件造成的,可以通过补办相关审批手续而成为合法建筑,但在违法建筑合法化之前,人民法院无论是判决分割违法建筑还是确定违法建筑的所有权或使用权均是没有法律依据的,故此类纠纷,人民法院不予处理。但对于违法建筑已经产生的既得收益,比如一方出租违法建筑已收取的租金,则应当作为夫妻共同财产进行分割,否则一方因违法建筑获益而另一方一无所获,明显不公,但对于违法建筑可能产生的预期利益,人民法院不予处理。


相关法律

1、中华人民共和国妇女权益保障法
  第四十八条 夫妻共有的房屋,离婚时,分割住房由双方协议解决;协议不成的,由人民法院根据双方的具体情况,按照照顾子女和女方权益的原则判决。夫妻双方另有约定的除外。
  夫妻共同租用的房屋,离婚时,女方的住房应当按照照顾子女和女方权益的原则解决。
 
2、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)
(2003年12月4日最高人民法院审判委员会第1299次会议通过  根据2017年2月20日最高人民法院审判委员会第1710次会议《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)的补充规定》修正)
第十九条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。
第二十条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:
(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;
(二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;
(三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。
第二十一条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。
第二十二条 当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。


3、最高院婚姻法解释三
(2011年7月4日最高人民法院审判委员会第1525次会议通过)  法释〔2011〕18号
第六条 婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。
第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。
第十二条 婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。


07、最高院审理离婚案件中公房使用、承租问题的解答 (1996年 最高人民法院审判委员会第791次会议讨论通过)

  人民法院审理离婚案件对公房使用、承租问题应当依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国妇女权益保障法》和其他有关法律规定,坚持男女平等和保护妇女、儿童合法权益等原则,考虑双方的经济收入,实事求是,合情合理地予以解决。现将审判实践中提出的一些问题,根据有关法律的规定,解答如下:
 一、问:在离婚案件中,当事人对公房的使用、承租问题发生争议,人民法院可否予以处理?
  答:在离婚案件中,当事人对公房的使用、承租问题发生争议,自行协商不成,或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的,人民法院应根据案件的具体情况,依法予以妥善处理。
 二、问:夫妻共同居住的公房,在什么情况下,离婚后双方均可承租?
  答:夫妻共同居住的公房,具有下列情形之一的,离婚后,双方均可承租:
  (一)婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的;
  (二)婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时,双方均为本单位职工的;
  (三)一方婚前借款投资建房取得的公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的;
  (四)婚后一方或双方申请取得公房承租权的;
  (五)婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;
  (六)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;
  (七)一方将其承租的本单位的房屋,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换房屋的;
  (八)婚前双方均租有公房,婚后合并调换房屋的;
  (九)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。
 三、问:对夫妻双方均可承租的公房,应依照什么原则处理?
  答:对夫妻双方均可承租的公房,应依照下列原则予以处理:
  (一)照顾抚养子女的一方;
  (二)男女双方在同等条件下,照顾女方;
  (三)照顾残疾或生活困难的一方;
  (四)照顾无过错一方。
 四、问:对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的,承租方对另一方是否给予经济补偿?
  答:对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的,承租方对另一方可给予适当的经济补偿。
 五、问:夫妻双方均可承租的公房能够隔开分室居住使用的,可否由双方分别租住?
  答:夫妻双方均可承租的公房,如其面积较大能够隔开分室居住使用的,可由双方分别租住;对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的,可予准许。
 六、问:离婚时,一方对另一方婚前承租的公房无权承租的,可否暂时居住?
  答、离婚时,一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的,人民法院可调解或判决其暂时居住,暂住期限一般不超过两年。暂住期间,暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。
 七、问:离婚时,一方对另一方婚前承租的公房无权承租而另行租房经济上确有困难的,如何处理?
  答:离婚时,一方对另一方婚前承租的公房无权承租,另行租房经济上确有困难的,如承租公房一方有负担能力,应给予一次性经济帮助。
 八、问:在调整和变更单位自管房屋租赁关系时,是否需征得自管房单位的同意?
  答:人民法院在调整和变更单位自管房屋(包括单位委托房地产管理部门代管的房屋)的租赁关系时,一般应征求自管房单位的意见。经调解或判决变更房屋租赁关系的,承租人应依照有关规定办理房屋变更登记手续。
 九、问:对夫妻双方共同出资而取得“部分产权”的房屋,应如何处理?
  答:对夫妻共同出资而取得“部分产权”的房屋,人民法院可参照上述有关解答,予以妥善处理。但分得房屋“部分产权”的一方,一般应按所得房屋产权的比例,依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价,给予对方一半价值的补偿。
 十、问:对夫妻双方均争房屋“部分产权”的,可否采取竞价方式解决?
答:对夫妻双方均争房屋“部分产权”的,如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同,可采取竞价方式解决。


04、安徽省淮南市中级人民法院关于审理离婚纠纷案件若干问题的指导意见
(安徽省淮南市中级人民法院审判委员2014年3月13日第7次会议讨论通过)
第二十四条 离婚时双方对尚未取得所有权或尚未完全取得所有权的房屋,根据实际情况,确定一方使用,按同等房屋一半租金,给付对方使用费补偿。
当事人就前款规定的房屋取得全部所有权后,有争议的,可以向人民法院提起诉讼。
第二十五条 一方婚前取得部分产权的房屋,婚后用夫妻共同财产购买的拆迁安置房,并取得全部产权的,离婚时,按以下规定处理:
(一) 产权登记在双方名下的,按夫妻共同财产处理;
(二) 产权登记在一方名下的,安置房中还原面积部分,根据拆迁还原比例及一方原享有的产权比例,确定属于一方婚前个人产权的面积,剩余面积按夫妻共同财产处理;共同支付的款项中,用于支付一方婚前产权部分的,按债权处理;
(二) 产权登记在一方名下的,拆迁安置时,未按拆迁还原比例安置,依据安置房屋面积确定购房价格的,离婚时,酌定安置房基础价格的部分产权属一方的婚前财产,剩余产权按夫妻共同财产处理。共同支付的款项中,用于支付一方婚前产权的部分,按债权处理。

05、深圳中院:关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引|附理解与说明
阅读提示:指引于2014年5月21日经由深圳中院审判委员会民事行政执行专业委员会第10次会议第二次修订。条目序号内的侧线标注部分为条文规定具体说明。
二十五、夫妻一方在婚前购买房产并登记在该方名下,另一方主张其在买房时亦有出资且婚前买房目的即为结婚共同居住,如果并无充分证据显示有关款项属于借款或者赠与等其他性质,人民法院应当认定双方按照各自的出资比例共有房产。
说明:第二十五条是对婚前双方实际共同出资买房但产权登记在一方名下的情况下,离婚时如何分割该套房产的裁判指引。该条裁判指引主要考虑是双方当事人婚前买房的目的是为了结婚共同生活,并没有明确的借款或者赠与的意思表示,从公平角度考虑,可以认定双方按照各自的出资比例共有该房产。最高人民法院吴晓芳法官在《婚姻家庭纠纷审理热点、难点问答》一文中亦持该观点,载于民事法律文件解读2011年第11辑第83页。
二十六、夫妻一方婚前出资购买房产,登记在夫妻双方名下,如双方未对该房产作出特别约定,应认定该房产为夫妻共同所有,但在离婚分割该房产时,出资一方可适当多分。
说明:第二十六条是对婚前一方实际出资买房但产权登记在双方名下的情况下,离婚时如何分割该套房产的裁判指引。该条裁判指引的主要理由为夫妻一方婚前买房时将房产登记在双方名下即表明其愿意将该房产作为夫妻共同财产,但婚姻法第三十九条规定,在对该房产分割时,人民法院可以根据该房产由一方婚前出资的具体情况,对其适当多分。上海高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见第十三条规定亦持该观点。
二十七、婚后由一方父母部分出资为子女购买房产,夫妻双方支付其余款项,如果该房产登记在出资方子女名下,父母出资部分应视为对其子女个人的赠与;如果该房登记夫妻双方名下或者出资方子女配偶名下,父母出资部分应视为对夫妻双方的赠与。
说明:第二十七条是对婚后一方父母部分出资为子女购买房产,夫妻支付余款情况下,离婚时如何分割该套房产的裁判指引。最高人民法院副院长奚晓明主编的《最高人民法院婚姻法解释(三)理解与适用》认为,婚后父母出资既包括父母支付全部购房款也包括支付部分购房款,在此前提下,只要房子登记在子女名下,就认为出资部分是对子女一方个人的赠与,只不过夫妻以共同财产还贷的情形下,在离婚时应给予另一方补偿。杜万华专委和程新文、吴晓芳共同撰写的婚姻法解释三理解与适用的文章认为,婚后父母仅支付部分房款的情形下,仍认定此房为夫妻共同财产,将父母的出资认定为对自己子女的赠与,相应地,对应的增值也认定为子女的个人财产。
二十八、夫妻双方在婚姻关系存续期间购买房产登记在未成年子女名下,双方当事人在离婚时主张该房产为夫妻共同财产的,人民法院在离婚案件中不予处理,告知有关当事人在离婚后另行主张分割共有财产。
说明:第二十八条是对婚后买房登记在未成年子女名下,离婚诉讼时如何处理该房产的裁判指引。该裁判指引的主要理由为夫妻双方购房时将房屋登记在未成年子女名下可能出于多种考虑,而在离婚案件中将未成年子女追加参加诉讼,可能给未成年子女带来过大压力,不利于未成年子女的健康成长,故我们倾向在离婚案件中暂不处理有关未成年子女名下的财产,有关当事人可以在离婚后另循法律途径解决。该意见与最高人民法院吴晓芳法官在《婚姻家庭纠纷审理热点、难点问答(四)》一文中的观点有所不同,载于民事法律文件解读第91辑第113页。
二十九、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第10条第2款规定中的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”一般可以按照如下公式计算:夫妻婚后共同还贷部分(含婚后偿还的本金和利息)÷实际购房款(房屋购买价+离婚时已还全部利息)×离婚时房屋市场价。
说明:第二十九条是对如何让计算夫妻婚后共同还贷及其增值部分的裁判指引。对于该问题司法实践中存在多种计算公式,较为混乱。该裁判指引是在综合司法实践中对于有关问题的计算方法后,选取的一种我们认为相对较为公平的计算方法,以统一我市两级法院的裁判标准。
三十、夫妻一方请求分割另一方将其婚前个人房产在婚内出租所得租金收益的,人民法院应予准许。人民法院在酌定具体分割比例时可以适当考虑夫妻双方对该租金收益的贡献大小。
说明:第三十条是婚前个人房产婚后租金收益是否属于夫妻共同财产以及应当如何分割问题的裁判指引。该裁判指引的主要理由为房屋出租时出租方应履行租赁物的维修义务,保障租赁物的居住安全,往往需要投入更多管理和劳务,因此房屋租金不属于自然增值,应当作为经营性收益看待,可以作为夫妻共同财产加以分割。但在具体分割时也可以适当考虑夫妻双方对于该租金收益的贡献大小。
三十一、人民法院审理离婚后财产纠纷案件时,对于有关夫妻共同财产在离婚后产生的孳息和自然增值,应认定为夫妻共同财产。
说明:第三十一条是对离婚后财产分割纠纷中如何处理离婚后财产孳息和自然增值问题的裁判指引。婚姻法解释三第五条规定,夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。该条规定亦为比照上述法律规则。对于离婚时未分割的夫妻共同财产,其孳息和自然增值亦应认定为夫妻共同财产。
三十二、双方对夫妻共同财产中已取得产权证的商品房和已取得“红本”的安居房的价值及归属无法达成协-议,双方均主张房屋所有权且一方不同意竞价的,应当在评估确定市场价的基础上进行分割、补偿。
双方对夫妻共同财产中已取得“绿本”的安居房的价值及归属无法达成协-议,双方均主张房屋所有权且一方不同意竞价的,应当在评估确定市场价的基础上,按照照顾子女和妇女权益的原-则判决房产归属,以市场价减去取得房产一方“绿本”转“红本”所需补交的差价及税费为补偿另一方的基数确定补偿另一方的数额。
说明:第三十二条是商品房、安居房权属和价值如何确定的裁判指引。安居房是指按照《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》(1999年10月20日)出售或出租给国家机关事业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房或社会微利房。[17]根据国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》等有关政策规定,福利性政策房屋的出售实行三种价格政策:向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价,向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价,以成本价售房确有困难的,可以实行标准价作为过渡。出售价格不同,职工对房屋享有的权利也不同,职工以市场价和成本价购买的住房,房屋所有权都归个人所有;以标准价购买的住房,[18,职工只有部分房屋所有权,单位享有另外部分的房屋所有权。《婚姻法解释(二)》第20条调整的范围是夫妻双方按照市场价和成本价购买并取得所有权的商品房、经济适用房、私有房屋、公有房屋,不包括以标准价购买的公有房屋。[19]依据《深圳市住房制度改革的若干规定》的相关规定,深圳安居房的出售有全成本价、准成本价、全成本微利价或社会微利价四种价格,没有标准价这一过渡性的价格,因此深圳安居房在司法解释调整范围之内,但安居房价值是否应扣除“绿本”转“红本”所需补交的差价及税费存在较大争议,《婚姻法解释(二)》第20条没有考虑差价问题,我们认为在确定补偿数额时应当考虑取得房产一方所需补交的差价及税费。由于《婚姻法解释(二)》第20条已经对福利性的房改房问题作出规定,建议不再适用我院民一庭《全市法院民事审判工作研讨会综述》(2002年5月27日)第5条[20]及深圳市中级人民法院与深圳市住宅局2003年6月30日协调会议纪要第2条[21]关于安居房委托深圳市住宅局确定重置价[22]数额并按照重置价补偿的处理意见。
三十三、离婚时当事人请求对没有取得产权证的农村自建房进行分割的,人民法院可以根据实际情况对该房的使用权作出处理,判决享有使用权的一方应当补偿对方使用期间该房相近地段一半面积房屋的租金损失;当事人请求对违法建筑进行分割的,人民法院原则上不予处理,但当事人请求分割违法建筑拆除后的残值部分除外。
说明:第三十三条是对农村自建房如何处理的裁判指引。深圳市的农村自建房涉及违法建筑、历史遗留问题建筑等,特别是违法私房建筑相当普遍,经济利益显著,离婚时完全不予处理显然对弱势一方不公平,但若处理则涉及复杂的地方性政策问题,因此我们建议对其区分情形适当处理。


06、浙江省高级人民法院关于审理婚姻家庭案件若干问题的解答   高法民一〔2016〕2 号
 七、夫妻一方于婚前订立房屋买卖合同并支付全部价款,房屋产权于婚后登记在该方名下,房屋性质如何认定?
 答:夫妻一方于婚前订立房屋买卖合同并支付全部价款,产权于婚后登记在该方名下的,该房屋属于夫妻一方的个人财产。
 八、夫妻一方以其婚前财产出资在婚后购置房屋,房屋性质如何认定?
 答:夫妻一方以其婚前财产全额出资在婚后购置房屋且产权登记在己方名下的,此为婚前个人财产在婚后发生形态上的转化,不影响财产性质,该房屋属于夫妻一方的个人财产。
 夫妻一方以其婚前财产全额出资在婚后购置房屋且产权登记在双方名下或对方名下的,或者夫妻以一方婚前财产及夫妻共同财产混合出资在婚后购置房屋的,该房屋属于夫妻共同财产。
 九、《婚姻法司法解释(三)》第十条规定的婚后共同还贷支付款项及其相对应财产增值部分,由产权登记一方对另一方进行补偿,该补偿数额如何计算?
 答:补偿数额可以按以下公式计算:[婚后还贷本息总额÷(购买时房价+应还贷款利息总额)]×离婚时房价÷2。如在个案中,计算所得补偿数额明显低于婚后还贷本息总额半数的,应在上述计算方式的基础上,根据照顾子女和女方利益的原则,结合案件实际合理确定补偿数额。
  十、夫妻双方在离婚协议中约定将共同财产赠与子女,离婚后一方反悔,请求撤销赠与,能否予以支持?
 答:根据《婚姻法司法解释(二)》第八条、第九条规定,离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议,对当事人具有法律约束力;除存在欺诈、胁迫等情形之外,当事人请求撤销财产分割协议的不能予以支持。离婚协议涉及身份关系,各条款内容相互关联,如双方约定将夫妻共同财产赠与子女,该条款作为离婚协议的组成部分,夫妻双方应实际履行。离婚后夫或妻一方反悔,请求撤销赠与的,一般不予支持。
 夫妻一方要求另一方履行离婚协议中对子女的财产赠与约定的,可以另一方为被告、子女为第三人提起诉讼。受赠子女也可起诉要求履行。
 十一、婚后由一方父母部分出资为子女购买不动产,产权登记在出资人子女名下的,能否适用《婚姻法司法解释(三)》第七条的规定,认定为夫妻一方的个人财产?
 答:《婚姻法司法解释(三)》第七条规定“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”,其适用的前提条件是一方父母支付全部款项为子女购买不动产。婚后由一方父母部分出资、其余款项由夫妻共同支付,不动产登记在出资人子女名下的,该不动产仍属于夫妻共同财产。但一方父母的出资额及相应的财产增值部分,视为对自己子女的赠与。
 十二、夫妻双方约定一方个人所有的房屋归夫妻共同所有,但未办理房屋产权变更登记。离婚时,一方主张依据《婚姻法司法解释(三)》第六条及《合同法》第一百八十六条规定,其有权撤销赠与;另一方则主张依据《婚姻法》第十九条夫妻财产约定的规定,房屋应作为夫妻共同财产予以分割,对此应如何处理?
 答:《婚姻法司法解释(三)》第六条规定表明夫妻间赠与关系应受《合同法》关于赠与合同规定的调整。夫妻双方约定一方个人所有的房屋归夫妻共同所有但未办理产权变更登记手续的,赠与方主张依据《婚姻法司法解释(三)》第六条规定处理的,可予支持。
 十四、夫妻一方个人所有的房屋在婚后出租,相关经营管理由该房产所有人一方进行,所得租金性质如何认定?如相关经营管理由该房产所有人委托他人进行,所得租金性质如何认定?
 答:房屋租金的获取与房屋的管理维护状况密切相关,需要投入相应的劳动,属于经营性收益。根据《婚姻法》第十七条的规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产经营收益归夫妻双方共同所有,故夫妻一方个人所有房屋婚后所得租金归夫妻共同所有。在房屋出租过程中,由夫或妻一方经营管理或委托他人经营管理的,所得租金仍为夫妻共同所有。


07、北京高院民一庭:关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见 2016年

第五部分:房产分割
  二十七、【婚后父母部分出资购房的认定】婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下,由夫妻共同偿还余款的,不属于《婚姻法司法解释三》第七条第一款的规定的情形,该不动产应作为夫妻共有财产,在离婚时综合考虑出资来源、装修情况等因素予以公平分割。
  一方父母承租的公房,婚姻关系存续期间以夫妻共同财产依成本价购买,登记在夫妻一方或双方名下,应认定为夫妻共有财产,公房承租权所对应的利益系作为对夫妻双方的赠与,在离婚处理房产时综合考虑公房承租权利益来源等因素予以公平分割。
  二十八、【婚前借款买房婚后共同偿还的处理】夫妻一方婚前对外借款支付全款购买房屋,房屋登记于付款方名下,婚后夫妻双方共同偿还借款,离婚分割财产时,可参考《婚姻法司法解释三》第十条的规定予以处理。
  二十九、【有婚意的婚前购房】婚前由双方或一方出资,登记在另一方名下的房产,有证据表明双方是以结婚、长期共同生活使用为目的购房,在离婚时应考虑实际出资情况、婚姻关系存续时间、有无子女等情况由产权登记一方对另一方予以合理补偿。
  三十、【一套住房处理】离婚诉讼的当事人只有一套共有住房,双方均主张房屋所有权但均无能力补偿对方时,如双方就房屋分割问题无法达成一致,判决双方对房屋按份共有,并在此基础上结合当事人生活需要、房屋结构等因素就房屋使用问题作出处理。
  三十一、【成本价购买公房的分割】婚姻关系存续期间用夫妻共同财产以成本价购买的登记在一方名下的公有住房应认定为夫妻共有财产,在离婚时应综合考虑房产来源、夫妻双方工龄折扣、是否影响另一方福利分房资格等因素予以公平分割。
  三十二、【经济适用房、两限房的分割】限售期内的经济适用房、两限房在离婚诉讼中可以酌情进行分割。
  经济适用房、两限房由一方在婚前申请,以个人财产支付房屋价款,婚后取得房产证的,应认定为一方个人财产;婚后以夫妻双方名义申请,以夫妻共同财产支付房屋价款,离婚后取得房产证的,应认定为夫妻共同财产。
  三十三、【标准价购买公房的分割】婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”, 该“部分产权”应认定为夫妻共同财产,可以在综合考虑房产来源、工龄折算等因素,并征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后,予以公平分割。
  三十四、【约定服务条件房产的分割】夫妻一方在婚后通过与用人单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产,但离婚时服务条件尚未实现的一般应判归约定服务条件一方。
  三十五、【小产权房分割】对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房,不予处理;但违法建筑已经行政程序合法化的,可以对其所有权归属做出处理。
  对于虽未经行政准建,但长期存在且未受到行政处罚的房屋,可以对其使用做出处理。在处理使用时,人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时,能分割的进行分割,不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。
  在涉小产权房分割案件中,应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定,不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。
  三十六、【公房承租权的处理】离婚案件中涉及到公房承租权处理,属于直管公房的,可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。
  属于自管公房的,夫妻只有一方在产权单位工作,一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下,另一方获得补偿;但经产权单位同意的,可以确定由另一方承租或共同承租。
  三十七、【优惠购房权性质与折算】农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权系基于特定身份获得的优惠安置利益,但并非优惠取得的物权本身。
  离婚时优惠购房权价值折算可考虑优惠取得的房产性质、能否上市交易、能否取得产权证等因素,在不高于市场价格与优惠价格的差价范围之内予以确定。


关于人民法院审理离婚案件处理房改购买房、公房使用、承租若干问题的意见(试行)    1996年1月12日 粤高法[1996]6号)
人民法院在审理离婚案件中,对当事人按房改政策购买的公房、承租、使用的公房的处理,应当依照《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国妇女权益保障法》及其他有法律、房改政策规定,坚持男女平等和保护妇女、儿童合权益等原则,合情合理地予以解决。根据上述原则,结合审判实践,提出如下具体意见:
 一、关于离婚案件中涉及夫妻关系存续期间根据“房改”政策购买的房屋分割问题。
  1、在夫妻关系存续期间以标准价购买的房屋属夫妻共财产。离婚时,可分别作如下处理:
(1)所购买的公房属单位的自有自管房的,除当地政府有规定外,房屋所有权一般归房屋产权单位的干部、职工有;如双方属同一单位的,可征求原产权单位的意见或者根据当事人的实际情况判归一方所有或各占一部分产权。
(2)购买的房屋属房管部门的直管房或者其他单位的自有自管房,夫妻双方又都是干部、职工的,房屋产权可归携带子女或最需要住房的一方所有;夫或妻一方不是本地干部、职工的,房屋产权应归具备房屋所在地常住户口的干部或职工身份的一方所有。
(3)离婚双方当事人协商对房屋产权分割达成的协议,如与购房人和原产权单位签订的《房屋买卖合同》禁止条款或要求有抵触的,该协议的相关条款的效力一般不予确认。
(4)房屋所有权归一方所有,依规定该房屋不能进入市场交易的,取得房屋所有权的一方应从产权及使用权两方面折价给予另一方经济补偿,其标准按购房当时的成本价除以2即购房当时成本价÷2的公式计算;房屋可以进入市场交易的,取得房屋所有权一方对不能取得房屋所有权一方当事人的经济补偿,按房屋市场价减去土地使用金、交易税费、原产权单位应提取的增值部分再除以2即(房屋市场价—土地使用金—交易税费—原产权单位应提取的增值部分)÷2的公式计算。双方当事人就补偿问题达成协议的,可按协议执行。购房后出资装修房屋的费用,由取得房屋所有权的一方当事人向对方适当补偿。
(5)房屋由一方婚前购买并已全部支付购房款,夫妻共同生活未超过八年的,房屋产权归婚前购买一方所有,对另一方不作补偿;夫妻共同生活超过八年的,应予补偿,按上述(4)的原则计算。如属分期付款,婚前一方只付小部分,夫妻关系存续期间付清全部房款的,房屋一般判归原购买的一方所有,对另一方的补偿标准可按上述(4)的原则计算;婚前一方已付大部分购房款的,房屋一般判归原购买的一方所有,对另一方的补偿可按上述(4)的公式计算后,酌情减付。
(6)离婚时房屋产权归一方当事人所有,另一方另有房屋居住的,可判决另一方迁出;另一方确没有房屋居住的,如房屋能分开使用,可划出部分房屋由另一方暂住两年,暂住期间的租金可参照公房租金标准计付。实际暂住超过两年的,超过的时间由暂住人按实际占住面积参照私房市场租金标准计付租金。
(7)离婚后房改房归一方所有,另一方可根据房改政策规定另行申请参加房改。
2、在夫妻关系存续期间,以成本价购买的房屋,离婚时,该房屋的产权归属参照上述1之(1)、(2)、(3)的原则处理。不分产权的一方的居住问题可按上述1之(6)的原则处理;取得产权一方对不分产权一方的经济补偿按房屋市场价减去土地使用金、交易税费再除以2即(房屋市场价—土地使用金—交易税费)÷2的公式计算。
3、在夫妻关系存续期间,以市场价购买的房屋,离婚时该房屋的分割按婚姻法规定的夫妻共同财产的一般处理原则进行处理。
4、在夫妻关系存续期间以“三、三、四”或“二、二、六”等形式由国家、单位和私人共同集资购建的私人享有部分产权的房屋,离婚时可将该房屋的使用权及原房屋所有权中个人占有的份额判归有出资补偿的单位的一方职工,由该方适当补偿另一方,补偿标准按房屋市场价乘以职工个人出资比例再除以2即房屋市场价x职工个人出资比例÷2的公式计算,另一方的居住问题可按上述1之(6)的原则处理。
二、关于离婚后公房承租权、居住权的处理问题。
(一)离婚时对夫妻双方均有权承租的公房的处理:
1、夫妻共同居住的公房,具有下列情形之一的,离婚时,双方均可承租:
(1)婚前由一方承租的房管部门直管公房,婚后夫妻户口¨在同一城市的;
(2)婚前一方承租的本单位房屋,离婚时,双方均为本单位职工的;
(3)婚前一方借款投资取得的公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的;
(4)夫妻关系存续期间,双方共同承租的房屋,或者一方将其原承租的本单位的房屋,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换房屋的;
(5)双方均租有房管部门直管公房,后合并调换房屋的;
(6)其它应当认定为夫妻双方均可承租的情况。
2、对夫妻双方均可承租的公房,处理时涉及到必须变更原租赁关系的承租人的,应向房管部门或产权单位说明情况,并且依照以下原则予以处理:
(1)照顾抚养子女的一方;
(2)男女双方在同等条件下,照顾女方;
(3)照顾残疾和生活困难的一方;
(4)照顾无过错的一方。
3、对房屋面积较大能够分开居住使用的, 可由双方分别租赁;对可以另调房屋分别租赁或承租方给另—方解决住房的,可予准许。
4、对双方均可承租的公房,离婚时将全部由方承租的,承租方应给予迁出方适当的承租权经济补偿。补偿标准可按房屋一半面积的二年私房市场租金计算。
公房全部由一方承租,另—方解决住房确有困难的,除按前款进行经济补偿外,人民法院还可判决其暂时居住,暂时居住一般不超过两年。如难以确定具体搬迁期限的,也可判至再婚或另有房屋迁出时止。暂住期间的租金,由双方协商确定。协商不成,暂住期在二年以内的,按其占住面积比照当地公房租金标准交纳;暂住期超过二年的,参照当地私有房屋市场租金交纳。
(二)夫妻双方共同居住的公房,其承租权属—方独有,另一方没有承租权的,离婚时,该房屋应判归有承租权的一方承租,另一方迁出。另一方确无其他房屋可搬迁的,人民法院可判决其暂时居住,暂住期限一般不超过两年。如难以确定具体搬迁期限的,也可判至再婚或另有房屋迁出时止。暂住期间的租金参照当地私有房屋市场租金交纳,暂住方确有经济困难的,可参照当地房管部门确定的公房租金交纳。
无承租权的—方离婚时即迁出的,承租方对迁出方应作适当经济帮助,数额可由双方协商确定:也可根据原承租公房面积的一半,参照私有房屋二年的市场租金计算。


电话:15365003078