优先受偿权

 

《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条从法律层面规定了承包人享有的建设工程价款优先受偿权。

 目前关于优先受偿权有下面的争议

 

争议1:实际施工人或无效合同的承包人是否享有优先受偿权

《江苏省高级人民法院建建设工程施工合同案件审理指南》规定:建设工程合同无效,承包人或实际施工人主张建设工程价款优先受偿权的,人民法院不应支持。

广东省高级人民法院《关于在审判工作中如何适用〈合同法〉第二百八十六条的指导意见》第七条的规定“在建设工程合同无效的情形下,承包人主张建设工程价款优先受偿权的,人民法院不予支持。”

安徽省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第十七条规定“建设工程施工合同无效,但工程经竣工验收合格的,承包人主张工程价款优先受偿权,可予支持。”

《浙江高院审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》二十二、建设工程施工合同无效情形下,谁有权行使优先受偿权?

建设工程施工合同无效,但工程经竣工验收合格,承包人可以主张工程价款优先受偿权。分包人或实际施工人完成了合同约定的施工义务且工程质量合格,在总承包人或转包人怠于行使工程价款优先受偿权时,就其承建的工程在发包人欠付工程价款范围内可以主张工程价款优先受偿权。


争议二、优先受偿权是否可以放弃

各地法院观点不一,判决也不一致。广东高院明文指出,:承、发包双方当事人在建设工程承包合同中约定承包人不能行使建设工程价款优先权,事后承包人以建设工程价款优先权是法定权利为由向人民法院主张合同约定无效并要求行使建设工程价款优先权的,人民法院不予支持。

 

相关法院观点

1、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复

法释〔2002〕16号

上海市高级人民法院:

你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究,答复如下:

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行,第四条自公布之日起六个月后施行。

此复。

 

2、最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复

[2004]民一他字第14号

福建省高级人民法院:

  你院闽高法[2004]143号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。经研究,答复如下:

  装修装饰工程属于建设工程,可以适用《合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定,但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

  此复


3、执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答

浙高法执〔2012〕2号            二○ 一二年一月十日

浙江省高级人民法院执行局

 

在建设工程施工合同纠纷案件的执行和涉及建设工程的参与分配中,经常遇到建设工程价款优先受偿权问题,争议也比较大。为正确处理此类问题,省高院执行局经深入调研,依照《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律、司法解释的规定,就其中的几个突出问题作出解答,供办案时参考。

一、行使优先权的六个月期限应该如何理解?

六个月期限的起算点应区分以下情况予以确定:发生建设工程施工合同纠纷时工程已实际竣工的,工程实际竣工之日为六个月的起算点;发生建设工程施工合同纠纷时工程未实际竣工的,约定的竣工之日为六个月的起算点;约定的竣工日期早于实际停工日期的,实际停工之日为六个月的起算点。

权利人未在上述期限内行使优先权的,建设工程价款优先受偿权丧失。

二、哪些方式可以认定为具有行使优先权的效力?

建设工程承包人自行与发包人协商以该工程折价抵偿尚未支付的工程价款,或者提起诉讼、申请仲裁要求确认其对该工程拍卖价款享有优先受偿权,或者直接申请法院将该工程拍卖以实现工程款债权,或者申请参加对建设工程变价款的参与分配程序主张优先受偿权,均属于对建设工程价款依法行使优先权。

建设工程承包人提起诉讼、申请仲裁仅要求判决或裁决由发包人向其支付工程款,未要求确认其对该工程拍卖价款享有优先受偿权的,不视为行使优先权。

三、建设工程价款优先受偿权的范围如何掌握?

建设工程价款优先受偿权的范围为建设工程的工程价款,包括承包人应当支付的工作人员报酬、材料款和用于建设工程的垫资款等。工程价款的利息不在优先受偿范围内。

发包人应当支付的违约金或者因为发包人违约所造成的损失,不属于建设工程价款优先受偿权的受偿范围。

四、建设工程承包人对工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款是否享有优先受偿权?

建设工程承包人只能在其承建工程拍卖价款的范围内行使优先受偿权,对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿。

实际操作中可对建设工程和土地使用权分开进行价值评估,确定各自在总价值中的比例,然后一并拍卖,拍卖成交后再确定建设工程承包人可以优先受偿的金额。

五、建设工程承包人承建的部分工程因另案被执行的,承包人行使优先权的工程价款范围如何掌握?

建设工程承包人承建的部分工程因发包人的其他债务被人民法院执行的,承包人只能根据被执行的工程占其承建的全部工程的比例,对相应的工程价款主张优先受偿。

六、装饰装修工程承包人、工程勘察人或设计人是否享有优先受偿权?

装饰装修工程承包人主张工程价款优先受偿权的,可予以支持。但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人,或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

工程勘察人或设计人就工程勘察或设计费主张优先受偿权的,不予支持。


4、广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用《合同法》第286条的指导意见

粤高法发[2004]2号,  二00四年一月十七日

为了规范、及时审理有关建设工程价款优先受偿权的案件,根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等有关规定,结合审判工作实践,就人民法院如何适用《合同法》第286条提出如下指导意见。

1、当事人在一审诉讼中依法提出要求人民法院确认其对建设工程享有优先受偿权的诉讼请求的,人民法院应对该诉讼请求进行审理,并作出是否支持其诉讼请求的判决。

人民法院支持当事人对建设工程享有优先受偿权的诉讼请求的,判决主文可作如下表述:承包人在XX元范围内对于XX工程(楼房)享有建设工程价款优先受偿权,但在本判决生效之日(如已对该工程或楼房采取财产保全措施的,为采取财产保全措施之日)前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款(在商品房担保贷款中,含消费者向银行所借款项)的房屋部分除外。

2、建设工程合同订立总承包合同后,再由总承包人订立分包合同的,在总承包合同、分包合同均有效的情形下,发包人拖欠工程款的,总承包人可以对工程折价或者拍卖价款主张优先受偿权。分包人对自己承建部分主张享有优先权的,人民法院不予支持。但如因总承包人怠于行使优先权损害分包人利益,分包人可依照《合同法》第七十三条的规定就其承包工程价款范围内向发包人主张权利。

3、《合同法》第286条所规定的建设工程价款优先受偿权适用于建设工程施工合同。

建设工程幕墙装修、装饰合同属于建设工程施工合同。

4、承包人只能对其所建设的建设工程主张工程价款优先受偿权。

承包人对于其参与建设的学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗设施和其他社会公益设施,不享有建设工程价款优先受偿权。

5、承包人对其为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用主张建设工程价款优先受偿权的,人民法院应予支持。承包人对因发包人违约所造成的损失主张优先受偿权的,人民法院不予支持。

6、承包人对其承建的建设工程折价或者拍卖价款享有建设工程价款优先受偿权,但对于因建设工程的使用、出租所产生的收益不得行使优先权。

7、在建设工程合同无效的情形下,承包人主张建设工程价款优先受偿权的,人民法院不予支持。

8、因承包人的原因导致建设工程未经工程质量竣工验收或验收不合格,承包人主张建设工程价款优先受偿权的,人民法院不予支持。但因第三人行使抵押权等权利时需对该建设工程进行处分的情形除外。

9、承、发包双方当事人在建设工程承包合同中约定承包人不能行使建设工程价款优先权,事后承包人以建设工程价款优先权是法定权利为由向人民法院主张合同约定无效并要求行使建设工程价款优先权的,人民法院不予支持。

10、承包人在2002年12月28日之后行使建设工程价款优先受偿权的期限为6个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。建设工程竣工之日与建设工程合同约定的竣工之日不一致的,以日期在后的为准。

承包人在1999年10月1日以后2002年12月28日之前行使建设工程价款优先受偿权的,不受6个月期限的限制。

11、合同法实施前,建设工程已办理抵押登记或已出售、预售,承包人主张建设工程价款优先受偿权的,人民法院不予支持。

12、承、发包双方当事人在合同中约定行使工程款优先权期限的,该约定有效。但在2002年12月28日之后,承、发包双方当事人在合同中约定行使建设工程价款优先受偿权的期限超过6个月的,超过部分无效。

承包人在超过法定或约定的期限后向人民法院主张建设工程价款优先受偿权的,人民法院不予支持。


5、“烂尾楼”工程价款优先受偿权何时起算

信息来源:上海市律师协会  时间:2013-02-18

(本文由上海律协建设工程业务研究委员会上传并推荐)

 摘要:我国《合同法》第286条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定了建设工程承包人享有建设工程价款优先受偿权,但行使优先权的期限为6个月。但在司法实践中,有些已停工的“烂尾楼”工程,以后可能复工也可能不复工,实际竣工日期难以认定,那优先受偿权从何时起算?若停工状态持续至超过合同约定竣工日期后6个月,承包人是否还享有优先受偿权?各地法院的做法不一,存在较多争议。本文的作者查找了部分高院、中院的指导意见以及案例,对这些法院的做法进行了归纳。

一、自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算

有些法院严格按照《批复》第4条的规定,承包人行使优先受偿权,若建设工程实际竣工的,自竣工之日起计算;建设工程未竣工的,自合同约定的竣工之日起计算。所以,针对“烂尾楼”工程,承包人主张优先受偿权,必须在合同约定的竣工之日起六个月内行使,否则将丧失优先受偿权。

上海市第一中级人民法院曾受理过一起案件,承包人与发包人因拖欠工程款产生纠纷,并引发停工,合同约定的竣工日期为2005年5月31日,工程实际未竣工,后承包人于2006年1月20日以追加诉讼请求形式向法院提出了优先受偿权请求。法院认为承包人主张日期与约定的竣工日期间已超过了规定的六个月期限,未支持承包人的请求。

二、自建设工程合同解除或合同终止之日起计算

有些法院在法律未明确规定的情况下,类推适用,若建设工程未实际竣工的,建设工程合同解除的或合同终止的,自合同解除之日或合同终止之日起计算。

《深圳市中级人民法院关于建设工程合同若干问题的指导意见》第29点明确规定:在工程竣工验收合格前,建设工程合同被解除的,承包人对已完工程享有建设工程价款优先受偿权,承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程合同解除之日起计算。

江苏省高级人民法院曾再审过一起案件,承包人承建发包人厂房,合同约定竣工日期为2007年9月18日,约定的竣工日期期满后承包人仍在继续施工。2008年8月30日,双方达成协议,终止施工合同,并明确了工程款的结算方式和支付方式。2009年5月31日,承包人向法院起诉,请求确认对其承建厂房享有建设工程价款的优先受偿权,诉讼时工程未实际完工。法院认为双方于2008年8月30日已明确终止合同履行,此时承包人应及时主张优先受偿权,承包人于2009年5月31日起诉已超过行使优先受偿权的法定期间。

三、自停工之日起计算

若建设工程未实际竣工,且停工日期晚于合同约定的竣工日期的,自停工之日起计算。

《浙江省高级人民法院执行局执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》第一点明确规定:发生建设工程施工合同纠纷时工程已实际竣工的,工程实际竣工之日为六个月的起算点;发生建设工程施工合同纠纷时工程未实际竣工的,约定的竣工之日为六个月的起算点;约定的竣工日期早于实际停工日期的,实际停工之日为六个月的起算点。权利人未在上述期限内行使优先权的,建设工程价款优先受偿权丧失。

四、法律未明确规定的,放宽适用

在合同约定的竣工日期不明,工程也未实际竣工的情况下,适用《合同法》第286条规定,尽量保护承包人的优先受偿权。

最高人民法院曾审理一起建筑工程纠纷案二审案件。1998年,承包方与发包方签订建筑工程施工合同,约定工程总工期1020天,开工、竣工日期均未作约定。承包方进场后,完成大部分工程。2005年4月14日,承包方以发包方拖欠巨额进度款致使工程无法继续施工为由,书面通知发包方即日正式停工,施工合同解除。2006年5月11日承包人向一审法院主张行使优先受偿权。一审法院认为:工程未实际竣工,且双方未能就约定的竣工日期进行举证,因此,合同解除日视同竣工日,承包方已经超过优先受偿权的行使期限。承包方不服一审判决,向最高院提起上诉,最高院最终认定:工程尚未竣工,又未有约定的竣工日期,在法律未规定的情况下,应该从宽进行解释,尽可能的考虑到承包人的优先受偿权。最高院终审判决承包人工程价款享有优先受偿权。

在2011年最高人民法院召开了全国民事审判工作会议中形成的《全国民事审判工作会议纪要》中明确规定,如果建设工程合同由于发包人的原因解除或终止履行,承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。该规定说明最高院对工程价款优先受偿权的起算时间的标准进行了调整,即以合同解除日作为工程价款优先受偿权起算日。

五、 “286”司法解释的缺陷

我国法律对于建筑工程优先受偿权的立法本意是为了保护建筑施工企业弱势群体。建筑工程施工合同纠纷中最常见的纠纷就是拖欠工程款,这也是造成大量农民工工资被拖欠的主要原因。因此,《合同法》第286条特别规定了承包人的工程价款优先受偿权。同时为了防止权利人怠于行使权利,《批复》第4条规定在自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起6个月内行使。

但《批复》第4条与《合同法》第286条的规定存在冲突。

首先,工程款一般是按进度分批支付,如果合同约定的工程款的付款时间晚于工程实际竣工日期后6个月,那是否这笔工程款就天然的丧失了优先受偿权?事实上,根据《合同法》第286条的字面理解,该笔工程款理应享有优先受偿权。

其次,如果承包人因发包人拖欠工程款,在未到合同约定的竣工日期被迫停工了,此时,承包人向法院要求发包人支付工程款,按照《批复》第4条的规定,在条件上尚未成就优先受偿权,那是否承包人要等到合同约定的竣工日期到了之后,再另外起诉要求确认优先受偿权呢?同样,根据《合同法》第286条的字面理解,竣工日期到达之前就享有优先受偿权。

最后,对于烂尾楼工程,在烂尾一段时间后仍可能复工,现在假设在合同约定的竣工日期六个月后复工并最后竣工。假如在复工之前但是在合同约定的竣工日期六个月后承包人起诉至法院主张工程进度款优先受偿权,则按照《批复》规定丧失了优先受偿权。但是,如在复工并完工后六个月内主张优先受偿权,则又能获得法院支持。这显然违背了权利一旦丧失,除非双方另行约定或者另有法律规定外,不可能自行恢复的原理。

因此,《批复》第4条与《合同法》第286条的规定存在冲突。而根据司法解释不得改变法律规定之原则,工程价款优先受偿权行使期限起算点理应不得违背《合同法》第286条的规定。据此,笔者建议,起算日期宜规定为从被拖欠的工程款之合同约定的付款日期开始计算,当然,对于烂尾楼工程,则宜从合同解除或者终止之日起开始计算。

 

 


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